商铺返租是一种商业地产租赁和销售的商业模式，涉及开发商、小业主和租户之间的合同关系。具体来说，商铺返租可以理解为以下几种情况：

开发商返租：

开发商将商业项目分割成小面积产权商铺出售给小业主，同时与小业主签订返租合同。在合同期限内，商铺由开发商统一经营管理，并按约定时间支付给小业主固定的租金。这种方式下，小业主不需要承担经营风险，每月可以获得固定的租金收入。年返租回报通常在4%-12%之间。

商户返租：

商户在租赁期满后，将商铺返还给房东或房产管理公司，并获得一定的返租补偿。返租的原因可能是商户经营不善或商铺所在区域的商业环境发生变化，导致商户无法继续经营。

售后包租：

这是商铺返租的另一种形式，房地产开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。这种方式下，投资者购买者将是“一分投入，十分回报”。

商铺返租的风险和注意事项

租金波动风险：

商铺租金的价格波动可能会影响返租的收益。如果租金下降，租赁人可能会亏损；如果租金上涨，业主可能会错失更高的租金收益。

合同风险：

在签订返租协议前，双方需要充分评估风险和利益。一些返租合同可能存在问题，例如第三方公司代替开发商进行经营管理，而第三方公司可能与开发商没有关系，甚至可能更换，导致业主在维权时处于不利地位。

法律风险：

商铺返租在某些情况下可能涉及欺诈行为，构成非法集资。因此，在参与商铺返租前，投资者需要谨慎评估法律风险。

总结

商铺返租是一种复杂的商业模式，涉及多方利益和风险。投资者在参与前应充分了解合同条款和潜在风险，确保自身权益不受损害。同时，建议咨询专业律师或财务顾问，以做出明智的投资决策。