房产销售技巧和话术包括以下几点：

建立关系

热情招待客户，用亲切的笑容和问候语迎接每一位到访者，迅速建立友善的关系，以便进行进一步的销售工作。

了解客户需求

倾听客户的想法和需求，通过提问和销售技巧打开客户的心扉，了解客户的具体需求和关注点，如舒适性、投资升值性或教育环境等。

突出卖点

根据首因效应，将楼盘最显著的卖点放在最前面介绍，以获得最有效的效果和深刻印象。同时，认真倾听并了解客户的想法，针对客户的需求进行有针对性的介绍。

形象描述

运用形象描述的销售技巧，将客户居住的美妙情景描绘在客户心中，激发客户的购买激情。例如，通过辅助联想和展示产品使用前后的对比图，帮助客户联想到使用产品后的好处。

建立信任

通过提供真实准确的信息，展现专业素养，赢得客户的信任。信任是房地产销售技巧的基础，包括对楼盘的信任和对销售人员的信任。

善用数字和数据

熟记楼盘的各种数据，如面积、楼层、公摊面积等，在介绍时信手拈来，增强客户对楼盘和销售的信任感。

促成交易

在客户产生购买欲时，通过开放式提问和辅助联想加速促成交易。同时，注意成交后的连带销售，如推荐其他产品或服务，以提高客单价。

情感营销

运用情感营销策略，与客户建立良好的情感关系，让客户感受到真诚和热情。例如，通过描述优美环境和优质教育资源，激发客户的购买欲望。

谈判技巧

掌握一定的谈判技巧，既能帮助顺利促成交易，又能提高客户的满意度。例如，通过强调性价比和市场的实际情况，缓解客户的顾虑。

跟进与维护客户关系

与客户保持良好的沟通，关注他们的需求变化，不仅能提高客户的满意度，还能带来更多的转介绍。

通过以上技巧和话术，房产销售人员可以更有效地吸引客户，建立信任，满足客户需求，最终促成交易。